Versicherungen: Wie Sie im Schadenfall Ihre Interessen durchsetzen

• Melden Sie einen Schadenfall am versicherten Gebäude unverzüglich Ihrer Versicherung.
   
• Für spätere Schadenforderungen ist es hilfreich, die Schäden durch Photographien oder Videoaufnahmen zu dokumentieren.
   
• Bei kleineren Schäden ist es üblich, daß der Versicherungsvertreter Schäden sofort per Scheck reguliert. Aber Vorsicht: Wenn Sie dies voreilig akzeptieren, ist es für Sie später schwierig, die Regulierung weiterer, im nachhinein festgestellter Schäden durchzusetzen.
   
• Stellen Sie immer zuerst den Gesamtschaden fest, bevor Sie eine "schnelle Regulierung" per Scheck akzeptieren.
   
• Bei größeren Schäden empfiehlt es sich grundsätzlich, die Schadenhöhe durch ein sogenanntes Sachverständigenverfahren feststellen zulassen.
   
• Ein Schadenfall kann sowohl für die Versicherungsgesellschaft als auch für Sie als Versicherungsnehmer zum Anlaß genommen werden, den Versicherungsvertrag innerhalb eines Monats nach Schadensregulierung zu kündigen.

Wenn Sie die Mietkaution als Festgeld anlegen

Für den Fall, daß Sie Mietkaution - gegebenenfalls mit anderen Mietsicherheiten aus anderen Mietverhältnissen - höherverzinslich anlegen (Festgeldkonto), stehen die Zinsen Ihrem Mieter in voller Höhe zu. Ihr eigener Vorteil besteht darin, daß Sie den Mehrbetrag an Zinsen bei einem etwaigen Zahlungsanspruch gegen den Mieter zusätzlich verwerten können.

Sonstige Betriebskosten immer genau auflisten

Die Umlegung der "sonstigen Betriebskosten" auf die Mieter ist in der Praxis immer wieder umstritten.

Zu den umstrittenen Positionen zählen beispielsweise:

• Kosten der Dachrinnenreinigung.
• Kosten für Überprüfung und Wartung von Feuerlöschgeräten.
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen, wie beispielsweise eine Sauna oder einen Swimmingpool.
• Kosten der Reinigung und Wartung eines Müllschluckers.
• Kosten für die Wartung einer Lüftungsanlage.
• Kosten für die Wartung und Prüfung von Blitzschutzanlagen.

Wollen Sie sonstige Betriebskosten mit abrechnen, führen Sie im Mietvertrag immer genau auf, welche sonstigen Betriebskosten im einzelnen vom Mieter getragen werden sollen. Achten Sie auf genaue eindeutige Formulierungen, da Unklarheiten zu Ihren Lasten gehen.

Befinden sich im Mietshaus also etwa Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann empfiehlt sich für den Mietvertrag beispielsweise folgende zusätzliche Formulierung:

"Zu den sonstigen Betriebskosten zählen die Betriebs- und Wartungskosten für die Gemeinschaftssauna und sämtliche Feuerlöscher im Haus."

Wenn Sie Eigenbedarf geltend machen wollen

Wenn Sie ein vermietetes Objekt bei einer Zwangsversteigerung erwerben und Eigenbedarf besteht, können Sie dem Mieter sofort nach dem Zuschlag kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt in einem solchen Fall - immer unabhängig von der bisherigen Laufzeit des Mietvertrags - drei Monate.

Ansonsten ist der Mieter genauso geschützt, als hätten Sie das Objekt per Kaufvertrag erworben. Das bedeutet: Sie müssen Ihren Eigenbedarf wie sonst auch begründen, und auch die Sozialklausel gilt uneingeschränkt.

Mietaufhebungsvertrag statt Kündigung: Wie Sie Ihre Interessen sichern

Das sind zwei typische Situationen, wie sie im Vermietungsalltag immer wieder vorkommen: Der Mieter möchte das Mietverhältnis - aus welchen Gründen auch immer - vorzeitig beenden. Oder Sie möchten dem Mieter vorzeitig kündigen, wobei Sie nicht sicher sind, ob die Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung Stand hält. In beiden Fällen bietet sich ein Mietaufhebungsvertrag an. Der kommt in der Praxis weitaus häufiger vor als allgemein angenommen.

Regeln Sie das Mietende immer schriftlich

Die Vereinbarung mit Ihrem Mieter muß nicht unbedingt schriftlich erfolgen. Trotzdem empfiehlt es sich dringend, die (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich festzuhalten. Nur haben Sie für den Fall späterer Meinungsverschiedenheiten auch einen Beweis für die getroffene Vereinbarung.

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie folgende unmißverständliche Formulierung wählen, die auch den Interessen Ihres Mieters gerecht wird:

"Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß das Mietverhältnis zum ... endet. Der Mieter ist berechtigt, auch bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus der Wohnung auszuziehen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am Tage des Auszugs."

Stellen Sie die Mietzahlung bis zum Schluß sicher

Ihr Mieter bleibt bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Miete und die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu bezahlen. Um jegliches Mißverständnis auszuschließen, bietet es sich an, dies im Mietaufhebungsvertrag noch einmal ausdrücklich festzuhalten:

"Bis zum Auszug ist der Mieter verpflichtet, die Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten, wie im Mietvertrag vom ... vereinbart, zu bezahlen."

Wann wollen Sie über die Betriebskosten abrechnen?

Endet das Mietverhältnis im Laufe einer Abrechnungsperiode und zieht Ihr Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf Erteilung einer Zwischenabrechnung. Allerdings kann er verlangen, daß bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten die jeweiligen Zählerstände abgelesen werden.

Über den Zeitpunkt der Abrechnung kann allerdings ebenfalls eine Vereinbarung getroffen werden. Sie kann beispielsweise wie folgt lauten:

"Über die Heiz- und Betriebskosten wird der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode bis spätestens ... abrechnen."

So vermeiden Sie Streit über die Renovierung

Schönheitsreparaturen sind fast immer ein Streitpunkt. Gelingt es Ihnen, sich mit Ihrem Mieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses zu verständigen, ist die Chance groß, daß zu diesem Punkt eine gütliche Einigung möglich ist.

Je nach der Situation im konkreten Einzelfall bieten sich für die zwei häufigsten Fallvarianten in der Praxis folgende Formulierungen an:

"Vom Mieter sind in den Wohnräumen weder Schönheitsreparaturen noch Kleinreparaturen auszuführen."

Oder

"Zur Abgeltung aller erforderlichen Schönheits-/Kleinreparaturen bezahlt der Mieter an den Vermieter einen Betrag in Höhe von ... DM bis ...."

Wie Sie die Abrechnung der Mietkaution im Griff haben

In der Regel müssen Sie spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution abrechnen. Im Einzelfall kann sich jedoch ergeben, daß mehr als sechs Monate für Sie als Vermieter erforderlich und für den Mieter auch zumutbar sind.

Auf diese Frist sollten Sie aber nicht pochen, wenn es um die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags geht. In Betracht kommt beispielsweise folgende Regelung:

"Der Vermieter verpflichtet sich, bis zum ... über die Mietkaution abzurechnen und den nicht verwerteten Teil der Mietkaution nebst Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen."

Immer dann, wenn sich der Mieter verpflichtet, zur Abgeltung etwaiger Renovierungsarbeiten einen bestimmten Geldbetrag zu leisten, bietet sich im Zusammenhang mit der Abrechnung der Mietkaution auch noch folgende Regelung an:

"Beträge, die der Mieter aufgrund der Regelungen in dieser Vereinbarung an den Vermieter zu bezahlen hat, können mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution einschließlich der zwischenzeitlich aufgelaufenen Zinsen verrechnet werden."

Kostenlimits im Architektenvertrag

Eine wesentliche Überschreitung der ursprünglich von Architekten veranschlagten Baukosten kann Ihre Renditekalkulation schnell in Frage stellen. Sie können zu einer Nachfinanzierung gezwungen sein.

Eine zusätzliche Sicherheit bietet die Aufnahme eines Kostenlimits in den Architektenvertrag. Damit stellen Sie als Bauherr klar, daß Sie nur einen bestimmten Betrag für das Bauvorhaben ausgeben möchten. In diesem Fall ist der Architekt verpflichtet, bei der Kostenermittlung besonders sorgfältig zu sein.

Im Streitfall kann das Gericht das Kostenlimit zum Anlaß nehmen, die Toleranzgrenze niedriger anzusetzen als dies ohne Limit der Fall wäre. Ein Kostenlimit kann etwa wie folgt lauten:

"Dem Architekten ist bekannt, daß der Bauherr das Bauvorhaben als Kapitalanlage zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung durchführt. Ihm ist des weiteren die Renditeberechnung des Bauherrn vom ... bekannt, die durch eine Überschreitung des veranschlagten Kostenlimits hinfällig werden würde.

Vor diesem Hintergrund vereinbaren die Parteien für das Bauvorhaben ein Kostenlimit in Höhe von ... DM (ohne Mehrwertsteuer). Bei Überschreitung dieses Kostenlimits ist der Bauherr ungeachtet sonstiger daraus resultierender Ansprüche zur sofortigen Kündigung dieses Architektenvertrages berechtigt."

Mietzahlung: Der Ex-Partner Ihres Mieters haftet vorübergehend weiter für die Miete

Der Fall ist alltäglich: Eheleute leben getrennt oder lassen sich scheiden. Ist der Mietvertrag mit beiden Ehegatten abgeschlossen, bleibt auch derjenige Ehegatte zur Mietzahlung verpflichtet, der aus der Wohnung ausgezogen ist.

Die Haftung des Ex-Partners gilt allerdings nicht zeitlich unbegrenzt. Als Vermieter könen Sie lediglich verlangen, daß der Ex-Partner für einen begrenzten Zeitraum für Mietausfälle haftet (OLG Karlsruhe, Az: 2 UF 52/97).

Vorzeitiger "Ausstieg" nur mit Ihrer Zustimmung

Grundsätzlich gilt: Derjenige Ehegatte, der ausgezogen ist, kann aus dem Mietvertrag nur dann wirksam ausscheiden, wenn die (ehemals) bessere Hälfte damit einverstanden ist und Sie als Vermieter zustimmen. Solange dies nicht geschehen ist, haftet (zunächst) auch der ausgezogene Ehegatte weiterhin für die Mietzahlung.

Können sich die Ehegatten anläßlich der Ehescheidung nicht einigen, wer von ihnen künftig die Wohnung allein weiter bewohnen soll, so entscheidet hierüber auf Antrag das Familiengericht. Das Gericht kann anordnen, daß ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis von einem Ehegatten allein fortgesetzt wird, oder daß ein Ehegatte anstelle des anderen in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis eintrifft.

Gericht entscheidet über die Nutzung der Wohnung

Das Gericht kann den Mietvertrag entsprechend umgestalten. Ist derjenige Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen werden soll, nicht Mietvertragspartei, kann das Gericht zugunsten dieses Ehegatten ein Mietverhältnis begründen.

Derjenige Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wird, tritt mit der Gerichtsentscheidung als Alleinmieter in den Mietvertrag ein. Der andere Ehegatte, der bisher Mit- oder Alleinmieter war, ist von diesem Zeitpunkt an von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen befreit.

Als Vermieter sind Sie an dem Verfahren vor dem Familiengericht beteiligt. Durch die Anordnungen des Gerichts sollen Sie nicht schlechter gestellt werden als zuvor. Deshalb kann das Gericht beispielsweise auch anordnen, daß der ausgezogene Ehegatte eine Sicherheitsleistung zugunsten des in der Wohnung verbleibenden Ehegatten erbringt.

So werden Ihre finanziellen Interessen geschützt

Außerdem haben Sie als Vermieter einen Anspruch darauf, daß das Familiengericht Ihren finanziellen Interessen Rechnung trägt. Das hat das OLG Karlsruhe unmißverständlich klargestellt.

Soweit die Belange des Vermieters durch die Umgestaltung des Mietverhältnisses beeinträchtigt oder gefährdet werden können, muß das Gericht eine Anordnung treffen, durch die der Vermieter gegen Mietausfall geschützt wird.

Das Gericht erwähnt in diesem Zusammenhang namentlich zwei Fallkonstellationen, die in der Praxis immer wieder vorkommen. Durch die Umgestaltung des Mietverhältnisses

• haftet in Zukunft anstelle beider Ehegatten nur noch ein Ehegatte für die Miete;
• tritt an die Stelle eines zahlungskräftigen Mieters ein weniger zahlungskräftiger Mieter.

Die letztgenannte Variante meint speziell den Fall, daß der (alleinverdienende) Ehegatte auszieht, während der andere Ehegatte (meist die Ehefrau und Mutter) zusammen mit den minderjährigen Kindern in der Wohnung bleibt.

Diese Umstände können jedoch nicht dazu führen, so die Richter, daß im Ergebnis die volle Mithaftung des Ex-Partners für unbegrenzte Zeit erhalten bleibt. Dann hätte das Ausscheiden des Ex-Partners aus dem Mietverhältnis keinen Sinn mehr. Außerdem wäre der Vermieter für die Zeit nach Auflösung der Ehe besser gestellt als nach dem vorher bestehenden Mietverhältnis.

Was die Dauer der Mithaftung betrifft, so kommt es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. So prüfen die Gerichte beispielsweise, ob die Miete in einem ausgewogenen Verhältnis zum Einkommen steht.

Eine Rolle spielt daneben auch, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände gegeben hat oder ob sonstige Anhaltspunkte dafür bestehen, daß der Ex-Partner aus seiner Mithaftung in Anspruch genommen werden muß.

Im entschiedenen Fall befristete das Gericht die Mithaftung des Ex-Partners auf einen Zeitraum von zwei Jahren, gerechnet vom Zeitpunkt der Ehescheidung.

Diese Termine müssen Ihre Mieter bei der Mietzahlung einhalten

Als Vermieter können Sie fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter beträchtliche Mietrückstände auflaufen läßt. Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich Ihr Mieter mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug befindet.

Beispiel: Der Mieter zahlt die Miete für April und Mai nicht.

Schonfrist des Mieters für Ausgleich der Rückstände

Beim Mietvertrag über Wohnraum wird die Kündigung jedoch dann unwirksam, wenn Ihr Mieter innerhalb eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage die gesamte Rückständige Miete bezahlt.

Achtung: Das gleiche gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise das Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet.

In der Praxis kommt es immer wieder einmal vor, daß der Mieter die gesamte rückständige Miete innerhalb dieser Monatsfrist überweist, der Betrag aber erst nach Ablauf der Monatsfrist auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.

Die folge ist dann Streit darüber, ob die Zahlung noch als rechtzeitig angesehen werden kann. Die Gerichte entscheiden diese Frage zugunsten der Mieter. Die Begründung lautet: Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters an. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt der Erteilung des Überweisungsauftrages.

Nur dann, so die Gerichte, wird der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung erfüllt. Danach soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, eine fristlose Kündigung nachträglich unwirksam zu machen, ohne die Gefahr einer verzögerten Überweisung tragen zu müssen.

Wenn Ihr Mieter nur unter Vorbehalt zahlt

Die Miete umfaßt alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen Ihres Mieters. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten.

Demgegenüber bleiben Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung unberücksichtigt. Auch ein rückständiger Kautionsbetrag zählt nicht mit.

Kein Verzug des Mieters bei angemessener Minderung

Leistet Ihr Mieter die Miete nur unter Vorbehalt, um etwa behauptete Ansprüche wegen Mängel der Wohnung zu wahren, gerät er nicht in Verzug. Das gilt auch, wenn der Mieter irrtümlich einen zu hohen angemessenen Minderungsbetrag annimmt.

Beruft sich Ihr Mieter dagegen auf ein angebliches Minderungsrecht, obwohl dieses offensichtlich überhaupt nicht besteht, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, sobald die gesetzlich vorausgesetzten Mietrückstände aufgelaufen sind.

Unser Tip: Verlangen Sie die Miete immer monatlich im voraus

Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung. Danach zahlt Ihr Mieter die Miete monatlich im nachhinein. Diese gesetzliche Regelung können Sie aber mietvertraglich abändern, und zwar wie folgt:

"Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats, an den Vermieter zu bezahlen, und zwar auf das Konto Nr. ... bei ... (Bank/Sparkasse/BLZ). Für die Rechtzeitigkeit der Bezahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an."

Mietende: 5 Fälle, in denen das Mietende sicher ist

In diesen Fällen kann der Mieter grundsätzlich keine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen:

• Bei Abschluß eines echten Zeitmietvertrags
   
• Bei der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter
   
• Bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter
   
• Bei der Vermietung von Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch
   
• Bei der Vermietung möblierter Zimmer in der Wohnung des Vermieters, sofern diese nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen sind.

Wenn Sie Bauland kaufen: Wahren Sie Ihre Interessen

Nach en gesetzlichen Bestimmungen muß der Verkäufer Ihnen als Käufer Gewähr dafür leisten, daß das Grundstück frei von Mängeln ist, die den Wert oder die Tauglichkeit des Grundstücks zudem gewöhnlichen oder vereinbarten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern. Bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks interessiert vor allem auch die Frage, ob das Grundstück entsprechend Ihren Plänen bebaut werden kann.

Wenn es Ihnen als Käufer auf eine bestimmte Eigenschaft des Grundstücks in besonderem Maße ankommt, sollten Sie versuchen, sich diese im Vertrag besonders zusichern zu lassen. Eine solche Zusicherung bietet Ihnen als Käufer eine Absicherung, die über die allgemeine Haftung des Verkäufers hinausgeht.

Eine Zusicherung liegt nur vor, wenn Sie von beiden Vertragsparteien bindend gewollt ist. Eine bloß einseitige Beschreibung durch den Verkäufer genügt nicht. In folgenden Fällen haben die Gerichte Zusicherungen anerkannt:

• Zusicherung, daß bestimmte Baumaßnahmen baurechtlich genehmigt sind
• Zusicherung der Größe eines Grundstücks
• Zusicherung, daß alle angeforderten Anliegerbeiträge bereits entrichtet worden sind

In der Praxis ist es üblich, daß die Gewährleistung des Verkäufers für jegliche Mängel ausgeschlossen wird. Typisch ist etwa folgende Formulierung:

"Der Verkäufer übernimmt wegen der Größe und etwaiger Mängel des Grundstücks sowie wegen der Beschaffenheit des Baugrunds keine Gewähr."

Damit sollten Sie sich als Käufer nicht zufriedengeben. Wenn der Verkäufer nichts zu verbergen hat, wird er bereit sein, zumindest folgende Erklärung mit in den Kaufvertrag aufzunehmen:

"Der Verkäufer versichert, daß ihm das Vorhandensein von verdeckten Mängel hinsichtlich der Baulichkeit und daß ihm auch das Vorhandensein von kontaminierenden Altlasten auf dem Grundstück nicht bekannt ist."

Grundschuld: Begrenzung der Haftung

Eine Grundschuld, die Sie zur Absicherung mehrerer Darlehen unterschiedlicher Schuldner bestellen, birgt unkalkulierbare Risiken in sich.

Dieses Haftungsrisiko können Sie einzig und allein dadurch begrenzen, daß Sie eine solche umfassende Grundschuld nicht eingehen, sondern vielmehr auf getrennten Grundschulden in dann entsprechend geringerer Höhe bestehen.

Alternativ besteht noch die Möglichkeit, zumindest eine Regelung in die Darlehensverträge aufzunehmen, wie der Erlös verteilt werden soll, wenn die finanzierende Bank die Grundschuld verwertet.

Restarbeiten: Wann gilt ein Neubau als fertiggestellt?

Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs ist die Fertigstellung eines Hauses von folgenden 7 Voraussetzungen abhängig:

• Ihr Gebäude ist fertiggestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Gebäude nutzbar ist.
   
• Unter Fertigstellung eines Wohngebäudes im Sinne der degressiven Absetzung für Abnutzung ist die Bezugsfertigkeit zu verstehen.
   
• Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn das Haus nach Abschluß der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist.
   
• Die Frage der Bewohnbarkeit hängt allein von objektiven Merkmalen ab.
   
• Geringfügige Restarbeiten sind für die Fertigstellung unerheblich.
   
• Die Schlußabnahme-Erklärung des Bauamts oder der Stadt ist zwar keine zwingende Voraussetzung für die Fertigstellung. Liegt die Schlußabnahme-Erklärung jedoch vor, und werden keine wesentlichen Mängel festgestellt, spricht einiges für die Fertigstellung.
   
• Ihnen muß nach objektiven Merkmalen zugemutet werden können, die Wohnung zu bewohnen.

Checkliste: Wie Sie eine Wohnungsabnahme optimal vorbereiten und sicher durchführen

• Haben Sie den Zeitpunkt der Besichtigung im Wohnungsabnahmeprotokoll festgehalten?
   
• Haben Sie sich die Namen aller anwesenden Personen notiert?
   
• Haben Sie sich rechtzeitig überlegt, in welcher Reihenfolge Sie die einzelnen Räume der Wohnung besichtigen wollen, damit Sie später nichts auslassen?
   
• Haben Sie in allen Räumen überprüft, wie der Zustand der Wände und der Decken, der Fenster und Türen, der Heizkörper und Fußböden ist?
   
• Haben Sie in der Küche zusätzlich noch folgende Installationen und Einrichtungen geprüft: Spüle, Mischbatterie, Heißwassergerät, Herd, Schränke, Kühlschrank?
   
• Haben Sie im Bad/WC außerdem den Zustand folgender Installationen und Einrichtungen kontrolliert: Badewanne, Duschbecken, Waschbecken, Toilettenbecken, Toilettensitz und -deckel, Spiegel?
   
• Haben Sie sich auch sämtliche Nebenräume, wie insbesondere Abstellkammer, Kellerraum, Bodenraum und Garage, angesehen?
   
• Haben Sie auch auf Balkon, Terasse und/oder Garten einen Blick geworfen?
   
• Sofern Renovierungsarbeiten erforderlich sind: Haben Sie Art und Umfang der erforderlichen Schönheitsreparaturen detailliert festgehalten?
   
• Wenn Sie in der Wohnung Schäden feststellen: Haben Sie diese ebenfalls ganz korrekt aufgelistet?
   
• Will Ihr Mieter die erforderlichen Renovierungs- und Reparaturarbeiten selber durchführen?
   
• Wenn der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst übernimmt, bis wann sollen die Arbeiten abgeschlossen sein?
   
• Haben Sie mit Ihrem Mieter vereinbart, daß er sich mit einem bestimmten Betrag an den Renovierungs- und Reparaturkosten beteiligt anstatt diese Arbeiten selbst auszuführen?
   
• Wenn Sie mit dem Mieter eine Kostenvereinbarung treffen: Soll der Betrag mit der Mietkaution verrechnet werden?
   
• Wenn sich Einbauten des Mieters in er Wohnung befinden: Sollen Sie von ihm entfernt werden?
   
• Haben Sie sämtliche Zählerstände abgelesen/ablesen lassen?
   
• Haben Sie in allen Räumen die Wärmemeßgeräte an den Heizkörpern abgelesen?
   
• Wollen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung über die Abrechnung der Betriebskosten treffen?
   
• Hat Ihr Mieter alle Schlüssel zurückgegeben?
   
• Haben Sie sich von Ihrem Mieter seine neue Adresse geben lassen?
   
• Haben Sie das von Ihnen gefertigte Abnahmeprotokoll von Ihrem Mieter unterschreiben lassen?
   
• Wenn der Mieter die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll verweigert: Haben Sie das Abnahmeprotokoll von Dritten unterzeichnen lassen, die bei der Abnahme als Zeugen anwesend waren?
   
• Wenn Sie mit Ihrem Mieter keine Einigung über die notwendigen Renovierungsarbeiten erzielen: Haben Sie sichergestellt, daß Sie den Zustand der Wohnung im Falle eines Rechtsstreits detailliert beweisen können?
   
• Haben Sie Foto- oder Videoaufnahmen gemacht und Zeugen hinzugezogen?
   
• Bei gravierenden Schäden und einem sehr schlechten Zustand der Wohnung: Haben Sie die Notwendigkeit geprüft, ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren durchzuführen?

Wann Ihr Mieter sein Minderungsrecht verliert

Stellt Ihr Mieter einen Mangel an der Wohnung fest, muß er Sie darüber sofort informieren. Ihnen als Vermieter muß er Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen und Schäden vorzubeugen, jedenfalls aber zu begrenzen. Unterläßt er eine sogenannte "Mängelanzeige", verliert er sein Recht, wegen dieser Mängel die Miete zu kürzen.

Er riskiert außerdem, sich schadenersatzpflichtig zu machen. Und auch dann, wenn der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete weiterhin unverändert in vollem Umfang zahlt, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Winterdienst: Diese Regelung gehört in den Mietvertrag

Wenn Sie die Pflicht, Schnee zu räumen und zu streuen, auf Ihre Mieter übertragen wollen, dann sollten Sie hierüber eine ausdrückliche Vereinbarung treffen. Dies kann auch formularmäßig im Rahmen einer Hausordnung geschehen, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist. Besser ist es aber, Sie nehmen die Pflicht des Mieters, Schnee zu räumen und zu streuen, als zusätzliche Vereinbarung in den Mietvertrag auf.

Klartext statt Begriffswirrwarr: Welche Miete ist vereinbart?

Unklare oder widersprüchliche Regelungen über die Miete können für Sie als Vermieter fatale Folgen haben. Sie riskieren, die Betriebskosten selbst zahlen zu müssen und die Miete nur in einem geringeren als sonst üblichen Umfang erhöhen zu können. Beides geht stets zu Lasten Ihrer Mietrendite. Unterscheiden Sie folgende Mietregelungen:

Bruttomiete

In der Bruttomiete, die häufig auch als Inklusivmiete bezeichnet wird, sollen alle Betriebskosten durch einen einheitlichen Mietzins abgegolten werden. Was auf den ersten Blick einfach und arbeitssparend aussieht, birgt einen großen Nachteil. Steigen die Betriebskosten, so ist dies grundsätzlich Ihr Risiko als Vermieter. Zu einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten kann es nur in engen gesetzlichen Grenzen kommen oder nur, wenn Sie dies im Mietvertrag wiederum eindeutig geregelt haben.

Teil-Inklusivmiete

Eine Teil-Inklusivmiete liegt vor, wenn mit der Miete einige Betriebskosten abgegolten sein sollen, während andere Betriebskosten vom Mieter zusätzlich zur Miete zu zahlen sind. Eine (Teil-)Inklusivmiete wird meist dann vereinbart, wenn nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, also etwa Wasser, Abwasser und Strom, auf den Mieter abgewälzt werden sollen.

Nettomiete

Bei der Nettomiete, oft auch als Exklusivmiete bezeichnet, werden sämtliche Betriebskosten aus der Miete herausgerechnet und den Mietern zusätzlich zur Miete in Rechnung gestellt. Wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbaren, daß er neben der Miete noch Betriebskosten zu zahlen hat, dann muß sich aus der Regelung unmißverständlich ergeben, ob es sich bei dem monatlichen Betrag um eine Pauschale oder um eine Vorauszahlung handelt.

Nettokaltmiete

Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um eine Nettomiete. Der Begriff "Nettokaltmiete" bringt lediglich klarstellend zum Ausdruck, daß der Mieter zusätzlich zur Miete nicht nur die allgemeinen Betriebskosten, sondern auch die Heiz- und Warmwasserkosten zu tragen hat. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit empfiehlt es sich deshalb, im Mietvertrag immer nur den Begriff Nettokaltmiete zu verwenden.

Hinweis: Für Sie als Investor ist die Vereinbarung einer Nettokaltmiete ein absolutes "Muß". Alles andere ist kaufmännisch nicht vertretbar. Das gilt um so mehr, als alle Mietspiegel auf Nettokaltmieten basieren.

Wie Sie die Wohnflächen bei Dachschrägen ermitteln

Die Wohnfläche wird nicht nach der Grundfläche, sondern in Anlehnung an die DIN 283 oder die II. Berechnungsverordnung ermittelt.

Danach bleiben Flächen unter Schrägen bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt, soweit der Raum über ihnen eine lichte Höhe von weniger als einem Meter hat. Sobald diese Höhe zwischen einem Meter und zwei Metern liegt, werden die Flächen zur Hälfte angerechnet.

Ihr Mieter kürzt die Miete: So gehen Sie am besten vor

• Prüfen Sie, ob der Mangel tatsächlich nach Übergabe der Wohnung aufgetreten ist. Oder handelt es sich um einen Mangel, der bereits bei Mietbeginn vorlag und seither dem Mieter bekannt ist? In diesem Fall besteht kein Minderungsrecht.
   
• Ist der geltend gemachte Mangel erheblich? Prüfen Sie dies anhand der Angaben des Mieters und verschaffen Sie sich gegebenenfalls einen persönlichen Eindruck.
   
• Bei Mängeln: Veranlassen Sie umgehend eine Reparatur.
   
• Bei Vermietung einer Eigentumswohnung: Falls es sich um einen Mangel des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, informieren Sie am besten unverzüglich den Verwalter.
   
• Sind durch den Mangel andere Wohnungen in Gefahr (z.B. Wasserschaden), sollten Sie umgehend die betroffenen Miteigentümer informieren, damit diese alles Erforderliche veranlassen können, um den Schaden in derer Wohnung möglichst gering zu halten.
   
• Überprüfen Sie, ob der vom Mieter angesetzte Minderungsbetrag angemessen ist (eine Übersicht über angemessene Minderungsbeträge finden Sie im Immobilien-Berater).
   
• Teilen Sie Ihrem Mieter das voraussichtliche Ende der Reparaturarbeiten mit.
   
• Setzen Sie sich nach Abschluß er Reparaturarbeiten erneut mit Ihrem Mieter in Verbindung, um ihn darauf hinzuweisen, daß nun kein Grund mehr besteht, die Miete zu kürzen.

Gartennutzung: Welche Pflanzen Ihr Mieter mitnehmen darf

Endet das Mietverhältnis, kann Ihr Mieter die von ihm während seiner Gartenpflegezeit gesetzten Pflanzen wieder ausgraben und mitnehmen. Auf der anderen Seite können Sie verlangen, daß Ihr Mieter bei Beendigung der Mietzeit den ursprünglichen Zustand des Gartens wieder herstellt. Hierbei muß aber berücksichtigt werden, ob die Pflanzen noch umsetzbar sind. Sind etwa Bäume und Sträucher mittlerweile so groß oder so alt geworden, daß sie beim Versetzen eingehen würden, können Sie die Wegnahme durch den Mieter verweigern.

Betriebskostenabrechnungen müssen keine Rechnungsdaten enthalten

Betriebskostenabrechnungen sind auch dann wirksam, wenn darin nicht die jeweiligen Rechnungsdaten aufgeführt sind. Das hat jetzt das Kammergericht Berlin entschieden und damit für mehr Rechtssicherheit bei der Abrechnung der "zweiten Miete" gesorgt (KG Berlin, 8 RE-Miet 4877/97).

Die Mitteilung der Einzelrechnungen ist grundsätzlich nicht Voraussetzung einer wirksamen Betriebskostenabrechnung. Dazu verweisen die Richter auf eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs. Danach muß die Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Welche Angaben im Einzelfall enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des Mietvertrags ab.

Folgende Mindestangaben muß eine Betriebskostenabrechnung enthalten:

• eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
• die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
• die Berechnung des Anteils des Mieters
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

Unter einer geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen. Das beinhaltet eine Zusammenfassung der enstandenen Einzelkosten, die derselben Kostenart zugehörig sind. Allein eine derartige Zusamenstellung der Kostenarten und der auf sie entfallenden Beträge hat der BGH in seiner Entscheidung für erforderlich und ausreichend gehalten.

Dabei müssen die Gesamtkosten allerdings soweit aufgegliedert sein, daß Grund und Höhe der entstandenen Kosten nachvollziehbar sind.

Dachgeschossausbau: Kochnische und Bad/WC sind erlaubt - ein Mieter darf aber nicht einziehen

Wer eine Dachkammer zu einem Wohnraum ausbaut, macht daraus nicht automatisch eine Wohnung. Diese Erfahrung mußte ein Wohnungseigentümer machen, der viel Geld in den Ausbau eines Dachraums steckte - und die "Wohnung" nun doch nicht so nutzen kann wie er es sich vorgestellt hat.

Umbau eines Dachraums zum Arbeits- und Gästezimmer

Der Fall: Einem Wohnungseigentümer gehört zusätzlich auch noch ein Teileigentum im Dachgeschoß. Dabei handelt es sich um eine Dachkammer.

Die Nutzung dieses Raums zu Wohnzwecken in einem - bestandskräftigen - Eigentümerbeschluß zufolge nicht erlaubt. In der Teilungserklärung ist außerdem geregelt, daß eine berufliche Nutzung des Dachraums nur mit Zustimmung des Verwalters erlaubt ist. Die Erlaubnis darf allerdings nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Der betreffende Wohnungseigentümer beabsichtigte, den Dachraum "als Arbeits- und Gästezimmer mit Bad und Kochnische auszubauen". Dazu bat er um Einverständnis mit dem Einbau von Dachfenstern und dem Anschluß an die Hausversorgungsleitungen. Die Zustimmung dazu erhielt er.

Nachdem der Wohnungseigentümer den Dachraum entsprechend ausgebaut hatte, bat er den Verwalter um Erteilung einer Genehmigung für die Vermietung seiner "Dachwohnung". Seine Begründung: Seine private Vermögenssituation hätte sich derart verändert, daß er zu einer besseren Verwertung seines Eigentums gezwungen sei.

Eigentümerversammlung lehnte Vermietung ab

Die Eigentümerversammlung lehnte es ab, die separate Vermietung des früheren Dachraums zu gestatten. Zu Recht, wie das Kammergericht Berlin jetzt in letzter Instanz entschied (KG Berlin, 24 W 1011/97).

Der genehmigte Einbau von Kochnische und Bad/WC - so die Berliner Richter - bewirkt keine Umwidmung des Teileigentums in Wohneigentum. Vorausetzung für eine solche Umwidmung ist, daß alle Wohnungs- und Teileigentümer zustimmen und die Nutzungsänderung in das Grundbuch eingetragen wird. Das war hier gerade nicht der Fall.

In der Zustimmung zum Ausbau des Dachraums als Arbeits- und Gästezimmer mit Bad und Kochnische, sieht das Gericht ebenfalls keine verbindliche Umwandlung des Dachraums in eine Wohnung. Dazu verweisen die Richter darauf, daß derartige "Arbeits- und Gästezimmer" auch als sogenannte Hobbyräume angesehen werden können. Demgegenüber führt die Nutzung der Räume als selbständige Wohneinheit zu einer viel intensiveren Nutzung dieser Räume.

Und: Ist die Nutzung der Dachräume zu (eigenen) Wohnzwecken untersagt, gilt dies "erst recht" für die Vermietung an Dritte.

Keine Probleme mit dem Euro: Was sich aktuell ändert - und was noch nicht

Der Euro ist da. Das hat auch Auswirkungen auf den Vermietungsalltag. Art und Intensität hängen allerdings davon ab, ob bestehende Mietverträge davon betroffen sind oder ob Sie neu vermieten wollen.

Grundsätzlich gilt: Verträge sind in der Währungseinheit zu erfüllen, in der sie geschlossen worden sind. Das gilt auch für Mietverträge - unabhängig davon, ob es sich um Wohn- oder Gewerbemietveträge handelt.

Eine Umstellung auf Euro ist ihne weiteres möglich. Daß Sie oder Ihr Mieter dies einseitig verlangen, reicht allerdings nicht aus. Erforderlich ist immer, daß Sie die Umstellung ausdrücklich vereinbaren. Es müssen also stets beide zustimmen.

Dies gilt unverändert während der gesamten Übergangszeit bis Ende 2001. Ab 01.01.2002 gilt dann automatisch der Euro als die vertraglich vereinbarte Währungseinheit.
Im einzelnen gilt folgendes:

Miete

Während der Übergangszeit bis zum 01.01.2002 können Sie verlangen, daß Ihr Mieter die Miete in der Währungseinheit zahlt, in der sie vereinbart worden ist. Das gilt gleichermaßen für Altverträge als auch für Mietverträge, die Sie während der Übergangszeit abschließen und in denen Sie die Zahlung der Miete in DM vereinbaren.

Mietkaution

Während der Übergangszeit bis zum 01.01.2002 muß der Mieter die Mietkaution in der Währungseinheit leisten, die vertraglich vereinbart ist. Entsprechendes gilt für die Rückzahlung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietvertrags. Allerdings können Sie mit Ihrem Mieter jederzeit vereinbaren, daß das Kautionskonto auf Euro umgestellt wird. Ab dem 01.01.2002 kann die Mietkaution dann nur noch in Euro abgerechnet und zurückgezahlt werden.

Betriebskosten

Für die Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist maßgeblich, was über die Miete vereinbart wurde. Wird die Miete in DM gezahlt, gilt dies auch für die Betriebskostenvorauszahlungen. Ebenso muß die Betriebskostenabrechnung dann in DM erfolgen.

Ab dem 01.01.2002 müssen die Betriebskostenabrechnungen in Euro erstellt werden. Das betrifft dann auch solche Abrechnungsperioden, die vor dem 01.01.2002 begonnen haben und nach diesem Stichtag erst enden. Das ist etwa der Fall, wenn der Abrechnungszeitraum vom 01.07.2001 bis zum 30.06.2002 dauert.

Mieterhöhungen

Wird die Miete in DM gezahlt, müssen auch Mieterhöhungen in "Mark und Pfennig" erfolgen. Aber auch dann, wenn Sie den Euro vereinbart haben und eine Mieterhöhung mit einem Mietspiegel begründen, der in DM abgefaßt ist, gibt es keine Probleme. Mit Hilfe des Umrechnungskurses ist es ohne weiteres möglich, die Werte im Mietspiegel in Euro anzugeben.

Wertsicherungsklauseln

Für Wertsicherungsklauseln gelten ab dem 01.01.1999 zusätzliche Änderungen. Diese Änderungen betreffen aber nur Verträge, die Künftig neu abgeschlossen werden. Die Klauseln in Altverträgen sind weiterhin uneingeschränkt gültig.

Wird bei Vermietung einer Wohnung die Index-Miete vereinbart, so ist die Bezugsgröße, an die die Mietanpassung anknüpft, jetzt gesetzlich vorgegeben. Als Bezugsgröße gilt jetzt einheitlich der Kostenindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Die Genehmigungspflicht entfällt.

Diese Termine müssen Ihre Mieter bei der Mietzahlung einhalten

Als Vermieter können Sie fristlos kündigen, wenn Ihr Mieter beträchtliche Mietrückstände auflaufen läßt. Eine fristlose Kündigung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich Ihr Mieter mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug befindet.

Beispiel: Der Mieter zahlt die Miete für April und Mai nicht.

Schonfrist des Mieters für Ausgleich der Rückstände

Beim Mietvertrag über Wohnraum wird die Kündigung jedoch dann unwirksam, wenn Ihr Mieter innerhalb eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage die gesamte Rückständige Miete bezahlt.

Achtung: Das gleiche gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, wie beispielsweise das Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet.

In der Praxis kommt es immer wieder einmal vor, daß der Mieter die gesamte rückständige Miete innerhalb dieser Monatsfrist überweist, der Betrag aber erst nach Ablauf der Monatsfrist auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.

Die folge ist dann Streit darüber, ob die Zahlung noch als rechtzeitig angesehen werden kann. Die Gerichte entscheiden diese Frage zugunsten der Mieter. Die Begründung lautet: Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermieters an. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt der Erteilung des Überweisungsauftrages.

Nur dann, so die Gerichte, wird der Schutzzweck der gesetzlichen Regelung erfüllt. Danach soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, eine fristlose Kündigung nachträglich unwirksam zu machen, ohne die Gefahr einer verzögerten Überweisung tragen zu müssen.

Wenn Ihr Mieter nur unter Vorbehalt zahlt

Die Miete umfaßt alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen Ihres Mieters. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten.

Demgegenüber bleiben Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung unberücksichtigt. Auch ein rückständiger Kautionsbetrag zählt nicht mit.

Kein Verzug des Mieters bei angemessener Minderung

Leistet Ihr Mieter die Miete nur unter Vorbehalt, um etwa behauptete Ansprüche wegen Mängel der Wohnung zu wahren, gerät er nicht in Verzug. Das gilt auch, wenn der Mieter irrtümlich einen zu hohen angemessenen Minderungsbetrag annimmt.

Beruft sich Ihr Mieter dagegen auf ein angebliches Minderungsrecht, obwohl dieses offensichtlich überhaupt nicht besteht, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, sobald die gesetzlich vorausgesetzten Mietrückstände aufgelaufen sind.

Unser Tip: Verlangen Sie die Miete immer monatlich im voraus

Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt die gesetzliche Regelung. Danach zahlt Ihr Mieter die Miete monatlich im nachhinein. Diese gesetzliche Regelung können Sie aber mietvertraglich abändern, und zwar wie folgt:

"Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats, an den Vermieter zu bezahlen, und zwar auf das Konto Nr. ... bei ... (Bank/Sparkasse/BLZ). Für die Rechtzeitigkeit der Bezahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an."

Wenn Sie Bauland kaufen: Wahren Sie Ihre Interessen

Nach en gesetzlichen Bestimmungen muß der Verkäufer Ihnen als Käufer Gewähr dafür leisten, daß das Grundstück frei von Mängeln ist, die den Wert oder die Tauglichkeit des Grundstücks zudem gewöhnlichen oder vereinbarten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern. Bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks interessiert vor allem auch die Frage, ob das Grundstück entsprechend Ihren Plänen bebaut werden kann.

Wenn es Ihnen als Käufer auf eine bestimmte Eigenschaft des Grundstücks in besonderem Maße ankommt, sollten Sie versuchen, sich diese im Vertrag besonders zusichern zu lassen. Eine solche Zusicherung bietet Ihnen als Käufer eine Absicherung, die über die allgemeine Haftung des Verkäufers hinausgeht.

Eine Zusicherung liegt nur vor, wenn Sie von beiden Vertragsparteien bindend gewollt ist. Eine bloß einseitige Beschreibung durch den Verkäufer genügt nicht. In folgenden Fällen haben die Gerichte Zusicherungen anerkannt:

• Zusicherung, daß bestimmte Baumaßnahmen baurechtlich genehmigt sind
• Zusicherung der Größe eines Grundstücks
• Zusicherung, daß alle angeforderten Anliegerbeiträge bereits entrichtet worden sind

In der Praxis ist es üblich, daß die Gewährleistung des Verkäufers für jegliche Mängel ausgeschlossen wird. Typisch ist etwa folgende Formulierung:

"Der Verkäufer übernimmt wegen der Größe und etwaiger Mängel des Grundstücks sowie wegen der Beschaffenheit des Baugrunds keine Gewähr."

Damit sollten Sie sich als Käufer nicht zufriedengeben. Wenn der Verkäufer nichts zu verbergen hat, wird er bereit sein, zumindest folgende Erklärung mit in den Kaufvertrag aufzunehmen:

"Der Verkäufer versichert, daß ihm das Vorhandensein von verdeckten Mängel hinsichtlich der Baulichkeit und daß ihm auch das Vorhandensein von kontaminierenden Altlasten auf dem Grundstück nicht bekannt ist."

Grundschuld: Begrenzung der Haftung

Eine Grundschuld, die Sie zur Absicherung mehrerer Darlehen unterschiedlicher Schuldner bestellen, birgt unkalkulierbare Risiken in sich.

Dieses Haftungsrisiko können Sie einzig und allein dadurch begrenzen, daß Sie eine solche umfassende Grundschuld nicht eingehen, sondern vielmehr auf getrennten Grundschulden in dann entsprechend geringerer Höhe bestehen.

Alternativ besteht noch die Möglichkeit, zumindest eine Regelung in die Darlehensverträge aufzunehmen, wie der Erlös verteilt werden soll, wenn die finanzierende Bank die Grundschuld verwertet.

20 - 22 Grad Celsius: Mindesttemperaturen müssen sein

Gerade an eiskalten Wintertagen freut sich jeder auf seine mollig warme Wohnung. Kein Wunder also, daß Mieter "verschnupft" reagieren, wenn die Heizung nicht ordnungsgemäß funktioniert.
Befindet sich im Miethaus eine zentrale Heizanlage, sind Sie als Vermieter dafür verantwortlich, daß die Wohnungen ausreichend beheizt werden. Die Heizpflicht trifft Sie während der sogenannten Heizperiode, die üblicherweise vom 1. Oktober bis 30. April dauert.
In den meisten Mietvertragsformularen fehlen konkrete Regelungen darüber, welche Mindesttemperatur in den Wohnungen erreicht werden muß. Das hat auch seinen guten Grund: Das Wärmeempfinden ist höchst subjektiv ausgeprägt.

Ein Blick in die Rechtssprechung zeigt, daß sich heutzutage die Mindesttemperaturen in einem Bereich zwischen 20 und 22 Grad Celsius bewegt. Nach DIN 4701 beträgt die Mindesttemperatur bei Wohn- und Schlafräumen sowie bei Küchen 20 Grad Celsius. In Bädern und Duschen beträgt der Wert 22 Grad Celsius und in Fluren genügen 15 Grad Celsius.

Sie sind jedoch nicht verpflichtet, die Mindesttemperaturen an 24 Stunden am Tag sicherzustellen. Eine vetragsgemäße Beheizung umfaßt das Erreichen der Mindesttemperatur lediglich während der üblichen Tagesstunden. Als Faustregel wird hierfür die Zeitspanne zwischen 7 Uhr und 23 Uhr genannt.

Tipp:
Beschwerden ernst nehmen: Reagieren Sie sofort
Beschwert sich ein Mieter darüber, daß die Heizung nicht richtig funktioniert, kümmern Sie sich am besten sofort um sein Anliegen. Stellen Sie fest, daß er sich zu Recht beklagt, veranlassen Sie eine schnelle Behebung der Störung.
Teilen Sie dem beschwerdeführenden Mieter immer auch gleich mit, daß Sie die Mängelbeseitigung veranlaßt haben. So verhindern Sie noch am ehesten, daß Ihr Mieter für die Dauer der Heizungsstörung die Miete kürzt.

Singen und Musizieren stört nicht stärker als Fernsehen und Radio

Eine Regelung in einer Hausordnung, die das Singen und Musizieren außerhalb von Ruhezeiten nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet, ist unwirksam. Dies ist schon deshalb der Fall, weil die Formulierung "zu schwammig" ist.
Unwirksam ist darüber hinaus auch eine Regelung, die das Singen und Musizieren ohne sachlichen Grund stärker einschränkt als die Tonübertragung durch Fernseh-, Rundfunkgeräte oder Cassetten- bzw. Plattenspieler. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, V ZB 11/98).
In Eigentums-Wohnanlagen und Mietshäusern kommt es immer wieder zum Streit unter Nachbarn, weil einer dem anderen buchstäblich die Ruhe raubt.

Grundsätzlich gilt: Jeder hat ein Recht darauf, in seiner Wohnung ungestört zu leben. Auch kann nicht gleich jedes Geräusch verboten werden. Hinzu kommt, daß Lärm und Lärm zweierlei sind.
Das Paradebeispiel dafür ist die Lautstärke, mit der bisweilen musiziert, gesungen oder Musik gehört wird. Was für den einen ein pures Hörvergnügen darstellt, ist für den anderen der "blanke Horror".
Als grobe Faustregel gilt: Lärm- und Geräuschbelästigungen, die das Wohlbefinden oder sogar die Gesundheit erheblich beeinträchtigen, muß niemand erdulden. Ortsübliche und unvermeidliche Lärm- und Geräuschbelästigungen müssen aber hingenommen werden.

Der BGH verlangt, daß die Regelung über die Ruhezeit aus sich heraus verständlich ist. Die Formulierung, wonach das Singen und Musizieren nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet sei, ist zu allgemein gehalten.
Darauf weist der BGH zusätzlich hin: Beschränkt sich eine Hausordnung nicht darauf, bestimmte Ruhezeiten festzusetzen, sondern will sie darüber hinaus die Lautstärke und Intensität der Musik auch außerhalb der Ruhezeiten reglementieren, so darf sie nur schwerwiegende Störungen erfassen. Denkbare Beispiele sind Schlagzeugübungen oder Proben einer Band in den Räumen eines Wohnungseigentümers.
Es macht keinen Unterschied, ob Mitbewohner in der Ruhezeit durch die Ausübung oder das Anhören von vokaler oder instrumentaler Musik beziehungsweise durch lautstarke Wortsendungen gestört werden.