Wie Sie Grundstücke und Häuser billiger erwerben
Auszug aus: Billigeinkauf von A-Z

Das Immobiliengeschäft ist außerordentlich vielfältig, und die Angebote reichen von der Beteiligung an einem Immobilien-Investmentfonds über die Ferienwohnung, die Apfelsinenplantage in Florida bis zu ganzen Einkaufscentern, die mit der geballten Kraft vieler Investoren als Gemeineigentum erstellt und vermietet werden.

Nach einer Untersuchung der Wirtschaftszeitschrift Capital betrug der Wertzuwachs für Immobilienfonds innerhalb von fünf Jahren 40%, derjenige für Eigentumshäuser schon 71 %. Den Vogel schoss die Wertsteigerung aber für Grundstücke ab, die das Blatt mit 180% angibt.

Das Ergebnis dieser Untersuchung ist nicht verwunderlich, denn seit längerer Zeit ist es bei informierten Geldanlegern ein offenes Geheimnis, dass die größten Wertsteigerungen dort zu erzielen sind, wo eine willkürliche Vermehrung nicht stattfinden kann: bei Grundstücken.

Geldanleger, die auf weit überdurchschnittliche Gewinne aus sind und einige Jahre auf die Ernte aus ihrer Investition warten können, sollten sich nach Grundstücken umsehen, die bereits Bauland sind oder bei denen zu erwarten ist, dass sie eines nicht zu fernen Tages Bauland werden.

Entscheidend bei der Anlage in Grundstücken ist der Gedanke, dass weiterhin starke Nachfrage bestehen wird - was auch Fachleute für die nächsten Jahrzehnte nicht bezweifeln, da das Angebot an bebauungsfähigem Land immer knapper wird. Ein Grundstück, das bebaut wird, ist für mindestens 100 Jahre - so lange "lebt" ein Haus im Durchschnitt - vom Markt verschwunden.

Da Grundstücke jederzeit von den Banken und Sparkassen beliehen werden und die durchschnittlichen Wertzuwachsraten bedeutend - je nach Lage! - höher als die zu entrichtenden Zinsen sind, ist die Geldanlage in (Vorrats-) Grundstücken vielfach ein wirkliches Supergeschäft bei größtmöglicher Sicherheit.

Unter Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibungen, der jährlichen Inflationsrate, der Kreditkosten und des Wertzuwachses errechneten die "Capital"-Fachleute auch die Renditen, die bei vermieteten Ferienhäusern, Mietshäusern, vermieteten Eigenheimen und Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung erreicht werden können.

Hierbei schneiden die vermieteten Ferienhäuser am ungünstigsten ab, da sie sich durch laufende Vermietung während der Feriensaison selbst bezahlen müssen. Dadurch werden sie aber erstens nicht besser und zweitens ist es nicht gerade einfach, kontinuierliche Mieter zu finden, da das Angebot in diesem Bereich recht groß ist.

Capital errechnete für Ferienhäuser eine Rendite von ca. 3%, für Mietshäuser von 26%, für vermietete Eigenheime eine solche von 37% und für Einfamilienhäuser mit Einlieger- wohnung eine Rendite von 44% in 5 Jahren.


Wie aber kommt man an gute und vor allem billige Grundstücke und Häuser?

Wenn Sie zu den beweglichen Leuten gehören, die etwas Sinn für Geschäfte haben, sollten Sie die Möglichkeit prüfen sich als Immobilienmakler zu betätigen. Dieses Geschäft haben zwar mittlerweile viele Leute - auch solche, die nicht aus dem Fach kommen - entdeckt, entscheidend für den Erfolg ist aber immer nur der Einsatzwille des einzelnen.

Zum Betrieb einer Immobilienagentur genügen ein Zimmer und ein Telefon sowie ein Auto, um Käufer und Verkäufer besuchen zu können. Befindet sich der Büroraum zudem noch im eigenen Haus, ergeben sich interessante steuerliche Aspekte.

Zur Beschaffung der ersten Objekte genügen - fortlaufend - Kleinanzeigen in der örtlichen Presse. Der Verkauf der Objekte spielt sich ebenfalls ganz überwiegend über die Zeitungsanzeige ab, denn nur so erreicht man auf einen Schlag einen großen Interessentenkreis, aus dem sich mancher Kunde gewinnen lässt.

Bei einer Makler-Courtage (Vemittlungsgebühr) von durchschnittlich 3,3% des Objektwertes kann der Makler bei erfolgreicher Vermittlung von zwei Einfamilienhäusern pro Monat (Durchschnittswert DM 200.000,-- ) mit runden DM 13.000,-- Einnahmen rechnen. Diese "Rendite" auf das eingesetzte "Kapital" der eigenen Person ist sonst nirgendwo im Immobiliengeschäft zu verdienen.

Außerdem hören Sie eine Menge aus dem örtlichen Immobiliengeschehen aus erster Hand. Sie erfahren als erster, wo eine Erbengemeinschaft ein Haus oder Grundstück schnell und zu "jedem" Preis (also billig) verkaufen will, um zu Geld zu kommen. Sie erfahren, welches Gelände für die spätere Bebauung besonders wertvoll wird, wo alte Leute leben, die in ein Heim umziehen und aus dem Verkauf ihres Anwesens noch eine Rente beziehen wollen usw..

Insider Tipp: Wie Sie ein Haus zum halben Preis erwerben

Die Sache ist im Prinzip natürlich völlig reell, obgleich man über die moralische Seite streiten kann. Makler bedienen sich der Methode des öfteren und kommen so mitunter an die besten Vermögenswerte. Der Ablauf ist immer der gleiche:

Das erste was Sie tun müssen, wenn Sie ein Haus billiger erwerben wollen, ist, das Gebiet zu studieren, in dem das gewünschte Gebäude liegen soll. Erkunden Sie die durchschnittlichen Grundstücks- und Häuserpreise und gehen Sie mit diesem Wissen ausgerüstet auf die Suche nach einem geeigneten Besitz, der angeboten wird.

Glauben Sie ein solches Haus gefunden zu haben, erkundigen Sie sich beim zuständigen Grundbuchamt, ob es noch Hypotheken gibt und lassen Sie sich ein Sachverständigen-Gutachten über die Baustruktur und Beschaffenheit des Hauses erstellen.

Sind alle Angaben zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen, melden Sie sich bei den Verkäufern als Interessent an und vereinbaren einen Besichtigungstermin. Hierbei ist es nun besonders wichtig, keine unkontrollierten Emotionen zum Ausdruck zu bringen, denn in dem Moment, wo Sie Ihre Freude über das Haus erkennen lassen, ist es mit einem billigen Einkauf natürlich vorbei.

Gehen Sie also bei der Besichtigung schnell durch die Räume und lassen Sie durch Ihren Gesichtsausdruck erkennen, dass Sie das Angebot eigentlich eher langweilt. Erwähnen Sie hier eine nach Ihrer Meinung unzureichende Qualität in der Verarbeitung und dort andere Mängel in der Beschaffenheit und Ausstattung und erwähnen Sie dann abschließend, dass das Haus für Ihre Zwecke wohl doch nicht geeignet ist, selbst wenn man im Preis noch heruntergehen würde.

Als nächsten Schritt schicken Sie einige Freunde oder Bekannte, die sich alle ebenfalls angeblich für den Besitz interessieren und diesen besichtigen möchten. Diese versuchen das Haus noch mehr zu kritisieren und sich über den zu kleinen Hof, unzureichende Einrichtungen, schlechte Lage, zu knappen Parkraum usw. auszulassen.

Dann machen die Freunde und Bekannten Angebote, die um 50-60% unter dem liegen, was der Verkäufer sich vorstellte. Dabei erwähnen sie dann auch, dass man den angestrebten Betrag langfristig in Form einer Hypothek oder Ratenzahlung zu erbringen gedenke. Sofern ein Immobilienmakler eingeschaltet worden ist, wird man diesem alle diese Niedrigstangebote unterbreiten und um Zustellung an den Verkäufer bitten.

Selbstverständlich wird der Verkäufer diese Angebote alle verwerfen, obwohl nach und nach das Vertrauen in sein Haus doch etwas erschüttert wird. Immerhin sagen alle Interessenten das gleiche und die Preisangebote werden immer niedriger.

In dieser Phase der Enttäuschung treten Sie noch einmal in Erscheinung und fragen ob das Haus noch immer zu verkaufen sei. Sie machen einen Preis, der weit unter dem liegt, was der Verkäufer ursprünglich haben wollte, aber doch entschieden über dem, was die "anderen Interessenten" zu zahlen bereit waren.

Nachdem Sie sich das Haus noch einmal gründlich angesehen haben, sind Sie bereit, es zu dem von Ihnen angebotenen Preis zu erwerben, der zunächst auch noch etwas niedriger angesetzt war, als Sie zu zahlen bereit sind.

Mit etwas Verhandlungsgeschick lassen Sie sich noch einige Prozente höher handeln, um dann schließlich, bei Ihrem gesetzten Limit angekommen, fest zu beharren. Um Sie als Käufer (der auch noch dazu kurzfristig zahlen kann und nicht wie die anderen mit langen Krediten) nicht zu verlieren, wird man in Ihren Vorschlag einwilligen und Ihnen das Anwesen zu dem von Ihnen gewünschten Preis überlassen.

Sofern der Verkäufer Sie nicht eines Tages mit Ihren Freunden und Bekannten gemeinsam sieht, wird er dankbar sein, das Haus doch noch einigermaßen günstig verkauft zu haben.

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